아파트/오피스텔, 전용면적이 달라지는 이유

한국에서 주상복합과 아파트를 구분하는 것은 주로 주택 개발 방식의 차이에서 비롯됩니다.

주상복합단지
주상복합단지는  주거공간과 상가, 사무실, 유흥시설 등의 상업공간이 결합된 복합용지로써, 
동일 단지 내에서 입주민들에게 다양한 편의시설과 편의를 제공하는 건물입니다.

아파트:
아파트는 일반적으로 여러 가구가 수직으로 쌓인 독립형 주거용 건물을 의미하며,
일반적인 편의 시설이 있을 수 있지만 주로 주택에 중점을 둔 건물입니다.

 

제곱미터와 평형

우리나라는 거주공간에 [평] 단위를 사용했습니다.
1제곱미터가 0.3025평이므로, 1평은 3.3제곱미터가 됩니다. 

국제공인 미터법으로 환산이 불편해 1983년 사용이 금지되었지만, 
여전히 많은 사람들이 평형으로 통용되고 있죠, 

 OO(평)형, OOType, OOPy, OO(3.3㎡) 등으로 사용되며, 
[평당 가격]이라는 말이 있듯이, 3.3㎡당 가격을 부동산 가격 계산에 사용하고 있습니다.

2009년 4월 '주택공급에 관한 규칙'이 시행되면서 분양 표기 기준을 전용면적(㎡)으로 정해졌으며, 
가장 많은 국민평형은, 59㎡과 84㎡ 등이 25평과 32평으로 가장 널리 알려져있어요.

 

전용면적과 공급면적

일반적인 아파트 평면도를 살펴보면, 

• 분양 시 기준이 되는 전용면적
• 서비스 면적인 발코니
• 그리고 현관 밖 복도, 계단, 엘리베이터 공간인 주거공용면적

으로 나누어 볼 수 있습니다. 

전용률은 전용면적이 분양면적에서 차지하는 비중으로, 
서비스면적을 제외한 전용면적이 전용면적과 주거공용면적을 합한 공급면적에서 점유하는 비중을 의미하며, 
일반적으로 아파트에서는 공급면적=분양면적 입니다.

통상적으로 아파트 전용률은 75~85%, 주상복합은 70~80%, 오피스텔은 50~60% 수준이라고 하고, 
소형아파트 전용률은 70~80%, 단지형 아파트는 75% 이상으로 나 홀로 아파트보다는 단지형 아파트가 전용률이 높은 경우가 많습니다. 

 

전용면적이 넓어야 실거주 유리

아파트 전용면적이 120㎡(36평형)인데, 공급면적이 145㎡(44평형)라고 한다면 전용률은 82.8% (120/145x100=82.8)가  되며, 낮은 전용률은 주거공용면적이 넓고 실사용면적이 줄어들어 면적대비 가격 효율성이 낮다고 할 수 있습니다. 

반대로 전용률이 높으면 내부활용도가 풍부해지고, 공용면적에 부과하는 공동관리비용을 줄일 수 있게 되는거죠, 

 

같은 전용면적인데 더 좁게 느껴지는 경우

설명한대로, 【계약면적】은 공동주택 공급면적(전용면적+주거공용면적)과 기타공용면적 합산면적을 의미합니다.
다양한 기타공용시설, 충분한 주차장 보유 시 전용면적의 2배 수준까지 늘어나기도 하죠, 

【분양면적】은 민간공급업체에서 관례적으로 사용하는 면적기준으로, 
주택법을 적용 받는 아파트는 공급면적을 의미하는데 반해, 건축법을 적용받는 오피스텔은 계약면적을 의미합니다. 

【오피스텔 전용률】은 전용면적이 계약면적에서 차지하는 비중으로, 
 오피스텔이 서비스면적이 없고, 넓은 계약면적 반영으로 전용률이 낮습니다.

예를 들어 오피스텔 전용면적이 90㎡(27평형)이고, 계약면적이 130㎡(39평형)라고 한다면,
전용률은 69.2% (90/130x100=69.2)가 됩니다.

같은 공급면적 아파트에 비해 오피스텔의 공용면적이 상대적으로 넓어 실평수가 적고, 전용률이 낮은 걸 알수있죠, 

이런 단점을 보완해 다양한 평면디자인 개발로 주상복합아파트와 오피스텔이 분양되고 있죠, 

일반적으로 오피스텔과 주상복합이 교통편리성과 도심접근성이 좋고, 생활기반시설이 잘 갖춰져 인기가 높고,
반면 면적 효율성 측면에서만 본다면 아파트보다 불리하죠,

본인의 거주목적에 따라 신중이 선택해야겠네요,

 

지역별로 다른 서비스면적

요즘 지어지는 신축 아파트는 발코니 확장을 전제로 설계되어지죠, 
분양 홍보관을 가보면, 발코니 확장이 완료한 모습만을 보여주고, 발코니 확장 없이는 방에 침대가 들어갈까? 싶을만큼 작습니다. 
(발코니 확장은 2005년부터 합법화)

같은 전용면적 아파트이지만, 발코니를 확장한 후 실사용 면적을 비교해보면 지역별로 차이가 있죠ㅡ

가까운 서울과 경기도만 비교해보아도,
서울에서 분양하는 아파트의 실사용 면적은 경기도에서 분양하는 아파트의 실사용 면적보다 10%~15% 적은데, 

이는 서울시 건축물 심의기준 제23조 발코니 및 벽면율을 보면 알 수 있습니다.

제23조(발코니 및 벽면율)
①공동주택에 설치하는 발코니는 휴식-전망, 피난-방재, 열손실 저감 등 발코니 설치의 본래 목적을 구현할 수 있는 형태 및 구조로 설계해야하며, 확장을 전제로 하지 않고 입주자가 선택할 수 있도록 하여야 한다.
②제1항에 따라 공동주택의 각 세대별 각 외부 벽면 길이 또는 발코니가 설치되는 벽면의 전체면적(계단실 드 공용부분의 면적은 제외한다)의 30%는 발코니 설치를 지양한다.[ 1)국민주택규모인 전용면적 85㎡ 미만의 공동주택에서 부분임대주택을 채택한 경우, 2)공동주택 단지내에 설치하는 테라스하우스, 3)주거전용 면적 60㎡미만인 경우는 제외]

따라서, 실제로 서울시의 경우 발코니를 낼 수 있는 면적이 지방에 비해 줄어들게 되는 것입니다.